作为一名普通的市场参与者，我们毕生努力的目标，不应该是获得超额回报，而是尽量避免重大错误和损失。即便只能游走在贪婪和恐惧之间，适当的保守态度和提防姿势，亦有助于降低我们被收割的机率。
而外界种种声音中最应当提防的，莫过于涉及重要消费品和投资品的“政策放风”。这些言论和举措有时会误导我们，甚至阻碍我们对幸福生活的追求——
比如涉及养老问题的“只生一个好”（ 1982 年）；
比如涉及三个省份投资和安居问题的“振兴东北老工业基地”（ 2003 年）；
比如涉及出行问题的“北京不可能作出限购机动车的决策”（ 2010 年）、“广州没有限购私家车计划”（ 2011 年）、“天津的情况跟北京不一样”（ 2011 年）、“深圳不会搞突然袭击”（ 2014 年）；
比如涉及住房问题的“房产限购名单不存在”（ 2011 年）；
比如刚刚辟谣 IPO 重启传闻的证监会“半夜鸡叫”（ 2014 年）；
比如涉及证券投资问题的“ 4000 点才是 A 股牛市的开端”（ 2015 年）……
如今，最新版本的政策放风叫“买房不如租房好”。作为房产长效机制的开路论点，此种言论的逐步出炉过程颇为有趣，事实上也已经改变了部分受众的观念。
房事体大，不可不察。
“没买房的恭喜了”
2015 年底的中央经济工作会议上明确提出，住房制度改革方向就是“购租并举”。随后，一系列围绕这个核心的政策和声音便接连放出，目不暇接。仅以近半年新闻为例——
《经济日报：让“租房”在住有所居中成为常态》（ 2017 年 6 月 1 日）
《南方都市报：租赁新规出台 不买了租房去》（ 2017 年 6 月 9 日）
《北京市住建委：引导单身青年通过租房解决住房困难问题》（ 2017 年 8 月 14 日）
《新华网：如果房子能稳定地租一辈子 何必买房》（ 2017 年 8 月 23 日）
《党报三问租购同权：租房真能上名校？租金会涨吗？》（ 2017 年 9 月 11 日）
《证券日报：在北京买房不如租房好 压力太大》（ 2017 年 9 月 27 日）
《北京日报：北京租房新政下月实施 松绑京籍无房户子女跨区入学》（ 2017 年 9 月 30 日）
《北京上线官方租房平台 政府主导背后隐现互联网巨头身影》（ 2017 年 10 月 31 日）
《央视财经：刚刚楼市发出一颗信号弹：租房落户又进一步》（ 2017 年 10 月 31 日）
《财新：银行开始切租房市场蛋糕 参与发起三家住房租赁公司》（ 2017 年 11 月 3 日）
《人民日报：深圳租房也能贷款了：贷款最长 10 年 单户最高 100 万》（ 2017 年 11 月 7 日）
《冯仑：欲做房奴而不得的时代即将过去了》（ 2017 年 11 月 8 日）
《巴曙松：让租房成为一种生活方式》（ 2017 年 11 月 10 日）
《证券时报：年轻人要善用“租房贷款”改善自己的生活》（ 2017 年 11 月 13 日）
不难看出，整个放风路径是这样的：
“改革号召：租房也是一种可能”——“舆论宣导：买房不如租房好”——“细则出台：租房政策落地”——“企业唱戏：阿里京东上线租房平台 建行上线租房贷”——“故事会：中国老太太和美国老太太的故事变种：年轻人不再为买房困扰，通过租房贷款尽早上车享受生活”。
然而，如果只是空口无凭地说“买房不如租房”，似乎很难扭转国人根深蒂固的居住观念。因此，还需要其它合力——
《人民网：失去奋斗，房产再多我们也将无家可归》（ 2016 年 9 月 26 日）
《 2016 中央经济工作会议：房子是用来住的、不是用来炒的》（ 2016 年 12 月 16 日）
《交行首席经济学家连平：房产税将分时分批逐步落地》（ 2017 年 7 月 6 日）
《央视网：听说要开征房产税，我是不是得赶紧卖房了？》（ 2017 年 8 月 1 日）
《浙江广电：房产税越来越近了 房价会暴跌多套房的人会被征跨！》（ 2017 年 10 月 7 日）
《中国新闻网：宁夏明年起开征房产税 税率为 1.2% 》（ 2017 年 10 月 20 日）
《央视：楼市彻底变天 没买房的恭喜了》（ 2017 年 10 月 30 日）
《长沙晚报：炒房的要哭了！财政部明确房产税将这样收，还有这些人最害怕》（ 2017 年 11 月 6 日）
《黄奇帆：房地产税今后几年一定会出来》（ 2017 年 11 月 16 日）
发现了吗？这是放风的另外一条线，即——“舆论定调：沉迷买房可鄙，炒房行为当诛”——“场外分析：房产税征收日，买房奴破产时”——“场内大佬：房产税一定要收”。
如此这般，通过一正一反两种声音，就达到了让买房意志不那么坚定、买房条件不那么齐备的人群逐渐放弃买房念头，安心甚至略带优越感地选择租房的目的。毕竟上上下下都在打击购房，力捧租房，顺潮流而动，总没错吧？
你想当地主，还是做佃农
观察近年住房政策的更迭，如果只是关注密集的调控指令和心电图般起伏的经济指标的话，那么格局依然有限，难以窥及真正的时代脉络。
不妨先把目光投向广袤的农村，看看城镇化进程没有普照到的地区，在搞什么名堂。
刚刚结束的高层会议上，在农村土地政策方面确立了两件事：
1. 土地承包到期后再延长 30 年，保持土地承包关系稳定并长久不变；
2. “三权分置”，土地承包经营权细分为土地承包权和土地经营权。
这是什么意思呢？土地承包权和经营权的分开，就是已经承包土地的农民，可以在依然拥有土地承包权的前提下，把土地的实际使用权流转给他人。简单来说，允许一部分人当“地主”，另一部分人当“佃农”，国家认可这种长期稳定的关系。
在历史上，我国民间也曾自然演进出类似的策略，即“田骨”和“田皮”。土地所有权即田骨，土地耕种权即田皮。作为佃农，只要交够契约上约定的租金，就可长期稳定地使用土地，不致奔波不安。
政府在土地承包合约到期前续 30 年长约，允许并鼓励承包人将土地租给他人，政策上认可这种长期稳固的租佃关系……看起来是不是和“住宅 70 年到期后可以续期（今年两会时总理提出），鼓励租房，并且通过 10 年期租房贷款、政府中介、相关法规及监管措施，确立长期稳定租赁关系”如出一辙？只不过一个在乡村，一个在城镇罢了。
无论在城还是乡，土地都是国家和集体所有的。农民和市民只不过是在“一级市场”长租了这块地，国家通过不断续约稳定这些“一级租户”，让他们“有恒产者有恒心”。但为了防止一级市场过热导致的其它问题，国家逐步缩减一级市场规模甚至冻结交易，让后来者只能通过“二级市场”向这些一级租户租赁土地或房产，国家鼓励并希望这种行为成为主流。
无形中，政策将人分为两类。一类是地主，另一类则是佃农（当然这是宏观来看，具体案例中，有些人可能既是地主又是佃农，比如进城农民工）。
神仙打架，听市场的
租购同权，是一个特别令“无房无户”的外来务工人员振奋的消息。就在人们为买不起学区房难过时，天空突然飘来五个字：那都不是事。什么心情？
不过这是个明显要打架的政策，因为也在不久前，国家已经三令五申严控特大城市规模：比如北京要死守 2200 万红线。船满了，上不了船的就是“非首都功能”，请自觉离开首都。
所以北京一边在每年缩减人事局的落户指标，一边还要在保障房指标中留出“新北京人”的位置。打一巴掌给块糖吃，这究竟是要疏解，还是要吸纳？
不过好在，当神仙们左右互搏的时候，市场是永远不会犯下这种低级错误的——从早期的房改房、外销商品房、央产房、军产房，到后来的经济适用房、廉租房、两限房，一大批名目繁多的住房品种并存于普通商品房的体系之外。“光北京就有十七八种，全国得有三十多种”。然而这些政策性住房并未成功打压过房价，也没改善过普通人住房难的困境。
同理，作为具有极高正外部性的一线城市公立教育资源，由于其价格（入学费用）在国内已经被限定为近乎白菜，那么市场就必须要通过其它方式筛选入学名单。如果西城区十几万一平的老破小户主，都还要因为孩子没学上去教育局门口讨说法，凭什么一个租房的就敢臆想自己的孩子能够“租购同权”？
韭菜就是韭菜，只不过这次的政策把诸位搬进了大棚里，暖和湿润，非常舒适。但千万别以为，这样就不会被收割了。
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