看到评论区里有童鞋提到了房产税和如何保值投资的问题，可以说是很有代表性的问题。


先说下房产税，这个一致被评为中国房价的终极大杀器，却一直处于纸上谈兵的状态。为什么呢？因为它真的是个大杀器——在杀掉高房价之前，可能连一些人都被杀了。


一个可以参考的例子是韩国。从卢武铉2005 年制定了《综合不动产税法》开始，韩国政府用了5年时间、先后将三位前总统送进了监狱。尽管如此，此举依然引来了富人的愤怒，并最终导致卢武铉的*河蟹*在首都圈被弃。随后，经过李明博*河蟹*路线，直至2017 年的文在寅（曾在卢武铉手下担任青瓦台秘书室长），韩国的执政路线才重回*河蟹*。而文在寅的“8·2 房地产新政”，直接规定对第二套房的交易征税至 50%，而第三套房的交易可征至 60%。如此强悍的房产调控政策，也让韩剧中看似天价的首尔地区房价还不到北京的三分之一。


同样是在东亚，同样是房产调控，但房价下降的却是别人家的房价。那么，如此血腥的房产税或调控政策就真的无法在中国实现么？非也。中国确实出台过一剑封喉的房产税，但那是在66年前——1948～1949年新中国成立的前夜，当时14%的高额房产税都无法压制房价的暴涨。于是在1952年，中国国土建设部直接出台了征收房产交易利得税200%的核武器，瞬间打爆了爆炒房价的投机商，成功平抑了房价。所以，历史教会了我们，戒急用忍，其实都是有原因的。



（四）房地产的金融游戏



对于大家比较关注的资产保值，这就属于仁者见仁的问题，因为在目前的大环境下，就连智者都不一定能见智。但有一个问题，是所有人都知道答案的：430万亿市值的宇宙最高房价，能毁掉的是什么。


工行董事长在最近演讲时表示，2010～2017年的居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%，降幅达到了一倍；而与此同时，居民家庭债务占GDP的比重已升至49%，几乎占了GDP的一半。这意味着什么呢？意味着空心化。


这种空心化不仅仅体现在实体经济的倒闭潮、外资企业的撤离外逃上，而且还实实在在的发生在每个中国人的心里：这样的生活到底为何？


佛性生活？低生育？就连一线城市中许多人也只能住着一千万的房子过着穷日子，号称中产杀手的学区房能够轻松掏空一个中产家庭的钱包。严重的焦虑感让许多奋斗青年都戒掉了梦想。那么，国贸双井和徐家汇这些地段的房价是如何从一百多万涨到几千万的呢？


很多童鞋都曾认为房地产业属于实业和基建投资，然而，当房产被赋予了金融属性之后，一切都变了。这时，房价就成了一个不折不扣的金融游戏。


5月刚刚出台的史上最严资管新政，其实可以很好的演示房地产的原罪。对于目前高达100万亿的资管通道，其主要流向只有三个：股市、债市、房地产。这时，股市第一个站出来说这个锅坚决不背，为什么？看看现在还在痛苦磨底中的A股就知道了，毫无任何量能可言，所以很明显，没有太多新增资金流入股市。债市更惨，被严打的几乎都要产生危机了，大幅流入资金根本不可能。这时，房地产低头不语，过了许久才用闪着泪光的决定说到：怪我咯？


简单来说，房价上涨的金融游戏是这样：


居民通过存款、购买理财将钱交给银行和机构--->银行和机构将钱贷给房产商--->房产商拿到资金后高价买地--->房产商将产品高价卖给居民--->更多的资金通过资管通道流入--->房产商拿到更多的贷款--->政府以更高的地价拍卖给房产商--->房产商以更高的房价卖给居民


在这个正向循环的金融链条中，可以很清楚的看出羊毛出在谁身上。那么，这种拿你手里的钱变成混凝土砖块再翻倍高价卖给你的游戏应该叫什么呢？房产货币化？庞氏骗局？抢钱？不，这种政治不正确的说法我们不能用。但国进民退的进程却是实实在在的发生着，而且日益恶化。


不要小看5月资管新规，它很可能会进一步加快房地产市场的集中化，提升龙头房地产企业的估值。然而，这种操作手法是否存在风险呢？有可能。


如果在资管新规的贯彻执行过程中，不小心发生了连锁反应、刺破了债务泡沫，那么整个货币体系将面临大幅收缩。在这种极端情况下，所有的资产短期都会下跌，包括房地产。也就是说，一旦资管新规玩砸了，那么在关键时刻出来托底的大招就是债务货币化（中国版QE）了；而一旦选择这个货币化的大招，那么到时候的人民币也就不是现在的人民币了。


那么，在这一波最新的操作中会存在什么风险呢？通过目前实体经济的一些真实情况，我们可以看出一些端倪。仅在4月份，全国出现违约的债券就达到了16只，涉及金额高达130亿元。比起往年，这个速度已经密集到令人害怕。与此同时，近期A股也被搅得满目疮痍，出现了大量上市公司因各种不同名目的逾期，涉及到股东股份被冻结或正在被司法拍卖。尤其是盾安集团所爆出的450亿元债务危机——因为一只融资规模只有12亿元的债券发行失败，成为压垮骆驼的最后一根稻草，导致这家中国500强企业资金链断裂。而这只是冰山一角。


为什么短短几个月内，就出现了如此密集的违约潮呢？因为2018年迎来了公司债的偿还高峰期，2018年的偿债规模是2016年以前的4.3倍。


悄无声息中，2018年的企业债务似乎正在排队炸雷。一场违约潮正大面积袭来，一场关乎千万人命运的大震荡开始了。不论是轻资产行业、重资产行业、文化类企业，还是制造业企业，通通都受不了这轮资本大退潮。


唯一还在坚挺的，似乎只有房价了。那么，按照这个剧本和节奏，令所有人都担惊受怕的房地产可能还没来得及崩盘，实体经济就已经率先崩盘了。哥，我先崩了，你随意。


如果要用一个词来形容2018年的房地产，那就是“用时间换空间”。直白一点说，就是尽量拖。这也是所有出台政策的最终指向。那么，我们是否有足够的时间来化解这个体量庞大的超级泡沫呢？是否会有外力的因素突然刺破这个泡沫呢？